“白银时期深水区”,中国竞彩网英超情报:热刺为联赛失球最多豪门球队万科郁亮对未来谨慎乐观

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“活下去”成瞭特別真實的存在。“編者按:房地產行業終於熬過瞭2019這艱難的一年,回顧過去一年,黑天鵝事件不斷,維權在全國各地上演,融資難,降價促銷,區域結構調

“活下去”成瞭特別真實的存在。

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“編者案:

房地產行業終究熬過瞭2019這艱巨的1年,回顧過去1年,黑天鵝事件不斷,維權在全國各地上演,融資難,降價促銷,區域結構調劑伴隨著裁員讓全部行業的從業者充滿焦慮感。

這1年不管是龍頭企業,還是剛過千億的企業,都在尋求自己的前途,房企的分化也愈發明顯,恒大加碼造車業務,萬科在努力穩固基本盤,老的並購玩傢融創低調吃進百億資產,新晉“並購達人”世茂蒙眼狂奔,泰禾福晟則成瞭它2019年的盤中餐,而像銀億這樣的企業乃至沒法熬過這個冬季。

未來已來,將至已至。這裡面,萬科1直是1傢危機感極強的企業。”

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經過1整年“收斂聚焦,鞏固提升基本盤”後, 萬科董事會主席鬱亮感慨:“‘活下去’成瞭特別真實的存在。”

3月17日晚間,鬱亮和萬科總裁祝9勝、董事王文金、董事張旭及新上任的履行副總裁、財務負責人韓慧華等高管1同通過線上直播的方式舉行瞭萬科2019年事跡推介會。

2019年萬科實現銷售金額6308.4億元,雖然守住瞭排名第2的位置,但同比增速從2018年的14.5%降至3.9%。祝9勝表示,從2012年提出轉型以來,萬科就不會以單1業務、單1范圍作為尋求,更強調、更重視的是質量。

分區域來看,上海區域、中西部區域、北方區域銷售金額分別為2045.1億元、1506.58億元、1422.13億元,而率先感遭到市場及行業變化的南方區域去年銷售金額為1274.2億元,占比20.2%,在4大區域中墊底。

在鬱亮看來,萬科4個區域就像4個兄弟,常常你追我幹,都不伏輸。他們的表現跟城市的發展階段有1定關聯,另外每一個區域的發展任務也不太1樣,現在雖然存在不平衡的情況,但長時間來看反而構成1種新的均衡和優勢。

“相信孫嘉能讓南方區域越做越好。”祝9勝認為,南方區域銷售墊底存在客觀因素,南方區域以沿海城市為主,從2014年開始愈來愈多是綜合性項目,另外這些城市的客戶需求也愈來愈多樣化。這兩個因素決定瞭南方區域城市公司拿到的純住宅、純開發即售項目的比例是愈來愈低的。

此次疫情對銷售影響明顯。祝9勝表示,2⑶月萬科銷售額預計減少500多億,銷售回款大幅降落。交付方面,1季度萬科可能有1萬戶的客戶會出現延遲交付的情況,全年觸及到3.9萬戶。

鬱亮指出,白銀時期現在已進入深水區,它的特點逐步清晰起來。從增量到存量、從平衡到極化、從簡單到復雜、從單1到全面,這4個方面的變化是從黃金時期到白銀時期的主要特點。

去年,萬科明確將重點發展業務劃分為5大BG(事業團體)和6大BU(事業單元),其中南方、上海、北方、中西部4大房地產區域團體和物業服務公司被被列為BG,而商業地產、物流、長租公寓、冰雪、海外業務和教育單獨被列為BU。

鬱亮在2018年底提出“收斂聚焦,鞏固提升基本盤”時就強調,萬科每一個業務都有自己的基本盤,而不是隻有開發業務,所以每一個BG、BU都要找到自己的基本盤。

數據顯示,2019年,萬科營業收入3678.9億元,同比增長23.6%,其中,房地產收入及相幹業務的營業收入為3526.5億元,占比達95.9%,較2017年、2018年的93.9%、95%繼續提高。

物業服務是萬科第2個突破百億的業務板塊。2019年,萬科物業服務12月25日,新疆伊力特隊球員曾令旭(左2)在比賽中帶球突破。 當日,在20為瞭備戰本次比賽,中國鐵人3項運動協會也組織瞭全國冬季鐵人3項訓練營,這也是國傢冬季鐵人3項隊的國際比賽首秀。19⑵020賽季中國男子籃球職業聯賽(CBA)常規賽第21輪比賽中,北京首鋼隊主場以87比88不敵新疆伊力特隊。 新華社記者 李瑩 攝的營業收入為127億元,同比增長29.7%,占總營營業收入比例3.5%。

祝9勝表示,萬科物業在5年前引入外部股東,選對瞭市場化這條道路。如今萬科物業1直將高滿意度、高收繳率作為基本盤,去年增加瞭6個百分點,還要繼續提升,希望分別能到達85%、90%以上。

萬科物業在2019年的發展可圈可點。除收入破百億外,萬科還在年底與戴德梁行成立合資公司,在商辦物業服務上實現重大突破。

萬科團體高級副總裁兼物業團體首席履行官朱保全曾流露,目前萬科物業收軍情 入中,住宅物業和商辦物業的占比大概為3:1,合資公司成立後,商辦物業會和住宅物業構成“賽馬機制”,未來收入比例做到1:1。

截至2019年底,萬科物業累計簽約面積6.4億平方米,同比增長26.1%,其中萬科樓盤占比不到1半。近期有消息傳出,萬科物業已收購協信地產旗下天驕物業51%股權,對此,鬱籃球框由的圓鋼制成,籃球框到地面的標準高度為05米方管籃球架經過除油、除銹、酸洗、磷化等10道以上預處理工序,然後經太高溫靜電噴塑處理。室外健身器材安裝後,每根支柱和主體應垂直於安裝地面,垂直度公差不大於1/100;7.室外健身器材基礎外緣0.5m范圍內的地面應硬化,如混凝土硬化、土壤壓實後砌築攤鋪等。其使用壽命基本上與地基質量和施工質量有關。這可以避免腳踝扭曲、腰部扭曲和神經損傷。卷曲的草:由於其曲折的形狀和相互折疊,運動員在草上的劃痕相對較少,主要用於場。亮稱萬科並未表露此消息,同時再次強調萬科物業在很長1段時間內不會有上市計劃。

除物業外,長租公寓也1直是萬科的熱門話題。鬱亮曾在2018年度股東南大學會上指出,除住宅開發業務外,租賃住宅也是萬科的基本盤,“未來衡量1個開發商是不是首屈一指,必須在租售並舉兩個領域做到首屈一指。”

2019年萬科租賃業務新增開業5.6萬間,其中城中村內的長租公寓新增開業3.5萬間。截至2019年底,萬科長租公寓累計開業11 萬間,成熟期項目(開業半年及以上)的平均出租率約90%,同比減少2個百分點。

因開發難度高於預期,本來的“萬村計劃”在去年擱淺。萬科董秘朱旭表示,長租公寓業務是萬科的核心業務之1,客觀和主觀兩方面的因素致使萬科長租公寓業務在范圍上雖然是全國領先,但還在爬坡期和探索期。

雖然遇到經營困難,萬科仍在去年成立瞭獨立的長租公寓事業部,現由萬科高級副總裁、南方區域事業團體首席履行官孫嘉直接負責。祝9勝指出:“既然叫集中式公寓,它的運營上就要體現出集中的優勢,我曾坦承長租公寓在經營上是有壓力的,再不發揮集中優勢的話,它的壓力就更大瞭。”

在“收斂聚焦,鞏固提升基本盤”的同時,萬科在2019年還進行瞭人事大變革。除各大城市公司總經理之間的換防任免外,萬科原首席財務官、財務負責人孫嘉取代張紀文成為萬科南方區域首席履行官。

作為收斂聚焦的1部份,萬科在去年初啟動“大江大海”計劃,希望在對公司業務進行梳理的同時,梳理清楚做這些事所需要的能力拼圖,再根據能力拼圖找做事情的人。

萬科在《致股東》中表示,組織重建、事人匹配的工作分兩個階段,第1階段就是 “減脂、增肌、活血”,在去除冗雜結構和環節的同時,強化組織的能力,提高組織和人的活動性;第2階段是打造矢量組織、冠軍組織、韌性組織。

和2019年度事跡報告1同發佈的人事變動,則成為萬科繼續深化人事變革的開篇。董事王文金不再兼任公司履行副總裁、財務負責人,董事張旭不再兼任公司履行副總裁、首席運營官,並聘任加入萬科12年的財務管理職能中心合夥人韓慧華為公司履行副總裁、財務負責人。

鬱亮借此對萬科用人傳統進行瞭介紹,稱張旭是萬科在“海盜行動”中從中海地產挖來的,加入萬科已有18年,在武漢工作10年後調到總部事業發展中心工作,同時負責海外業務,包括萬科物流也是在他手上孵化出來的。

鬱亮表示,萬科1直鼓勵優秀將領到前線帶兵打仗。經過5年發展,萬科物流業務打下較好基礎,在這次疫情中也迎來大發展機會,張旭主動去物流業務迎接這次挑戰。事業發展中心的牽頭工作由祝9勝暫時兼任,未來萬科會通過內外部“大江大海”物色適合人選。

王文金的安排則觸及萬科另外一用人傳統,叫“合夥傳承”。鬱亮指出,王文金在萬科已工作27年,是資深合夥人,3年前把財務負責人的位置交棒給孫嘉,半年前孫嘉調任後,他主動補位。現在王文金把財務負責人的崗位交給年輕人,會繼續負責牽頭團體總部管理中心的工作。

雖然變動頻頻,但鬱亮坦言,要在經營事跡上體現出成效還需要1定時間。

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